La vente d’un bien immobilier en usufruit est une transaction particulière qui répond à des règles spécifiques. Pour optimiser cette opération, il convient de se familiariser avec les conditions liées à l’usufruit, ainsi qu’aux modalités de répartition du prix entre nu-propriétaire et usufruitier.
L’usufruit, un droit réel temporaire sur un bien immobilier
L’usufruit est un droit permettant de bénéficier temporairement d’un bien immobilier sans en être propriétaire. Ce droit confère à l’usufruitier la possibilité d’utiliser le logement et d’en percevoir les revenus, par exemple les loyers si le bien est loué. L’usufruit est soit viager (jusqu’au décès de l’usufruitier), soit pour une durée déterminée. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
Les obligations de chacun des protagonistes
Pendant toute la durée de l’usufruit, l’usufruitier assume plusieurs charges :
- il doit assurer la conservation du bien en son état initial ;
- il prend en charge les dépenses courantes d’entretien, de fonctionnement et de réparations locatives ;
- il paie les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation).
De son côté, le nu-propriétaire doit :
- s’acquitter des gros travaux d’amélioration et de réparation extraordinaires ;
- récupérer la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit.
La vente d’un bien en usufruit : une opération flexible et encadrée
Si l’usufruitier souhaite vendre le bien immobilier, il doit obtenir l’accord préalable du nu-propriétaire. Une fois cet accord obtenu, les modalités de la transaction peuvent être déterminées librement entre les parties : vente totale ou partielle de l’usufruit, cession temporaire ou viagère des droits, etc. En cas de désaccord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, un juge peut fixer les conditions de la vente.
Les différentes options pour la vente
Plusieurs possibilités s’offrent aux protagonistes lorsqu’ils souhaitent procéder à la vente d’un bien en usufruit :
- la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, où l’usufruitier et le nu-propriétaire confondent leurs droits pour vendre ensemble la pleine propriété du bien ;
- la vente séparée des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire, où chaque protagoniste vend ses droits à un tiers qui deviendra lui-même usufruitier ou nu-propriétaire selon le cas ;
- la cession conventionnelle de l’usufruit, où l’usufruitier vend son droit à un tiers qui assumera ces droits et obligations.
La répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire
Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont vendus ensemble, le prix de vente est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits respectifs. Cette répartition se fait sur la base d’un barème légal tenant compte de l’âge de l’usufruitier et des règles fiscales en vigueur.
Les barèmes pour déterminer la répartition du prix
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété peut être déterminée par l’application de barèmes spécifiques. Les principaux barèmes utilisés en France sont :
- le barème fiscal en cas de démembrement viager (article 669 du Code général des impôts) ;
- le barème civil en cas de démembrement temporaire (article 758-3° du Code civil).
Ces barèmes tiennent compte de :
- l’âge de l’usufruitier lors de la vente si l’usufruit est viager;
- la durée de l’usufruit s’il est temporaire.
La différence entre les valeurs obtenues par l’application de ces barèmes correspondra à la répartition du prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Les conséquences fiscales de la vente d’un bien en usufruit
La vente d’un bien immobilier en usufruit entraîne des conséquences fiscales pour les vendeurs. Ceux-ci doivent notamment déclarer aux impôts la plus-value réalisée lors de la vente, qui est soumise à un régime d’imposition spécifique selon qu’il s’agisse de la résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif.
La taxation de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est soumise à une imposition distincte pour chacun des vendeurs (usufruitier et nu-propriétaire). Ils devront donc déterminer individuellement la plus-value réalisée :
- en calculant la différence entre le prix de vente (part correspondant à leur droit) et le prix d’acquisition initial du bien ou de l’usufruit (ou valeur vénale du bien au moment du démembrement) ;
- en appliquant un abattement pour durée de détention sur cette plus-value.
Cette plus-value sera ensuite soumise à un taux d’imposition global, incluant les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, si applicable.